2018_11_12
Nyheter

Momshantering fastigheter

Fastighetsmoms

Hanterar ni fastigheter i er bokföring och behöver hjälp med hur ni ska hantera momsen?

Beroende på om man har kommersiella fastigheter och lokaler eller om man har privatbostadsfastigheter, eller en blandning av dessa, har man kanske inte full avdragsrätt på den ingående momsen på fastigheten som då fördelas enligt BOA och LOA, eller BOArea och LOkalArea.

Exempel:

En fastighet har en total area på 1 000 kvm. Utav dessa består 100 kvm av en lokal med momspliktig verksamhet och resterande 900 kvm av bostadslägenheter. Utefter denna fördelning kan man då lyfta 10 % av den gemensamma ingående momsen (BOA 90 % och LOA 10 %).

Detta kan även gäller fastighetsägare som enbart innehar lokaler och kommersiella fastigheter, men där en eller fler av hyresgästerna bedriver en momsfri verksamhet. Det innebär att man för de delarna inte kan dra den ingående momsen enligt en liknande fördelning som ovan.

En annan sak att ta hänsyn till är periodisering av den utgående momsen vid hyresavisering till hyresgäster som är frivilligt skattskyldiga för moms. Detta då hyror generellt aviseras i förskott, vilket påverkar i vilken period momsen ska redovisas.

Exempel:

Hyrorna för kvartal 4 aviseras i september med förfallodag den 30/9. För avier som betalas in på hyresvärdens konto senast förfallodagen redovisar man den utgående momsen i skattedeklarationen som omfattar september. De avier som betalas senare redovisas i den perioden som betalningen sker i, vilket kan vara oktober, november eller december. Även om någon ännu inte betalat in hyran per den 31/12 så tas all kvarvarande utgående moms upp senast per det datumet i hyresvärdens mervärdesskattedeklaration som omfattar december.

Försäljning av fastigheter är i sig momsfritt, men om man har lyft den ingående momsen i samband med byggnation och den momspliktiga användningen av fastigheten förändras i samband med en försäljning kan den nya ägaren bli skyldig att jämka momsen över en 5-10 års period. Detta kan gå åt båda hållen, d.v.s. att man antingen kan få lyfta momsen eller betala tillbaka momsen retroaktivt. Man ska därför alltid se till att erhålla jämkningshandlingar för den fastighet man köper, så man vet om det är något man behöver ta ställning till.

Exempel:

A är frivilligt skattskyldig för moms och överlåter en fastighet år 6 till B som inte bedriver momspliktig verksamhet. A har år 1 dragit av 500 000 kr i moms, vilket innebär att det årliga jämkningsbeloppet blir 50 000 kr (500 000 / 10 år). Jämkningen ska göras på fem år med 250 000 kr (år 6-10 = 5 * 50 000 kr). Hela jämkningen ska göras vid ett tillfälle då den momspliktiga verksamheten upphör vid överlåtelsen. Hade det övertagande företaget bedrivit momspliktig verksamhet men med en annan avdragsrätt skulle jämkningen gjorts under resterande del av korrigeringstiden.

Detta gäller också om du gör till- eller ombyggnader på din befintliga fastighet, men får en förändring av den momspliktiga verksamheten. Då kan man också behöva jämka enligt ovan. Är skillnaden mindre än 5 procent mellan åren behöver ingen jämkning ske.

Se artikel om det nya fastighetsbegreppet gällande moms: https://www.accountor.se/sv/nyheter/2016/nytt-fastighetsbegrepp-foreslas-i-mervardesskattelagen

Detta leder oss in på frivillig skattskyldighet under uppförandeskede som är ett regelverk kring hur man har möjlighet att lyfta den ingående momsen under pågående byggnation, utan att behöva vänta tills fastigheten är färdigställd och man har påbörjat uthyrningen. För att få det krävs särskilda skäl, och som regel bör byggandet pågå under en längre period än 6 månader och den ingående momsen ska vara avsevärd med hänsyn till fastighetsägarens ekonomiska situation.

Skattskyldighet under uppförandeskede får medges tidigast från den dagen då ansökan kommit in till Skatteverket.

Exempel:

En fastighetsägare uppför en ny byggnad som beräknas vara färdigställd om 12 månader. Kostnaden beräknas till 100 miljoner kronor varav momsen är 20 miljoner. Man har köpare och vet att minst 90 % av uthyrningen kommer att vara momspliktig. Om man blir beviljad skattskyldighet under uppförandeskede skulle man kunna lyfta 18 miljoner kronor (20*0,9) löpande i ingående moms under byggtiden på 12 månader och inte behöva ligga ute med dessa, vilket skulle ha en stor påverka på likviditeten.

Vi på Accountor har lång erfarenhet av hur man hanterar momsen för fastigheter i olika sammanhang och redovisning gällande fastigheter. Du är välkommen att kontakta oss om du önskar hjälp och stöd